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100万浮く！？必ず知っておきたい！！美容師が独立出店する上で必須な物件交渉術
過去何百件と『そこにしかない独立セミナー』をさせて頂きましたが、
その中でも独立時期は人によって様々
早い方でセミナーから1年後に独立される方もいらっしゃれば
多いのはセミナーから1年半ほどで独立される方、
色々あって遅くなってしまう方で2年後くらいの方もいらっしゃいます。
ただ共通して言えるのは『そこにしかない独立セミナー』にお越し頂いた方は独立目的が既に明確になっているので
そこから逆算し
『立地』『単価メニュー』『物件の規模』等独立の初期条件は全て決まっている訳です。
全て決まっているのに何故人によって独立時期が遅くなってしまうのか？？
これに関しては『物件』にご縁があるかないか、、それによって時期が変わってしまうのです。。
通常独立する際、良さげな物件を見つけそのままトントン拍子に独立出店まで漕ぎ着けるパターンはほとんどありません！
良さそうな物件を見つけても契約に至らず
何軒も物件を見て回る、なんて事は至って普通です。
まあそんなこんなでそのあたりの情報も色々と蓄積されてくるわけなので
今日は物件交渉の一例を書いてみたいと思います。
↓ ↓ ↓ ↓
独立 出店する上で初期費用が一番抑えられるのは 居抜き物件です。
ただ条件に合った居抜き物件が出てくるまで独立、出店を待つというのはなかなかしんどい。。
そうなると次に探す物件はスケルトン物件になる訳ですが、スケルトン物件といっても状態は様々
例えばこんなの
これは新築でコンクリ打ちっ放しのスケルトン物件。
こんな状態であれば腕の良い内装業者に依頼すれば割と低コストでお洒落な美容室を作る事が可能です。
もちろん色々要求があるようだと話は別ですが、出来るだけ手を加えずにコンクリ打ちっ放しを活かした低コストでお願いします！
のように依頼すれば坪単価40万以下で仕上げる事も可能です。
ただ創業の場合駅近でこのような新築物件だととられてしまいがちなので、ご自身の独立の条件に合っているようであればすぐに申し込みが必要です。
なぜならどんなに美容師として実績を積んできたとしてもあなたは社会的に見たら信用性は全くない状態です。
独立出店するとなるとどうしても借りる側が優位だと思ってしまいがちなのですが
他に借りたい人がいた場合、
例え同時期に申し込んだとしても信用度が高い方と契約を結ぶのが大家さん側としては当たり前の選択です。
その事を十分に踏まえ、ここだ！と思った物件と巡り合ったらすぐに申し込みをしましょう！！
ただまあ新築で状態がいい物件なので物件取得費はそこまで安くはないかなー、という感じです。
次にこんな物件
これは駅近で家賃も安く初期費用もそこまで高くないので自己資金、借入総資金が少ない方には良い物件なのですが
気になるポイントは壁のデコボコ感、、
かなり老朽化してるので、壁をいい状態に仕上げる為の基礎工事の代金がプラスで付いてしまう可能性が高い。。
てなると、先ほどの少し初期費用が高くても元々状態のいい物件を仕上げた方がトータルの初期費用が安く済む、なんて事もザラです。
なのでこの辺りで知っておきたい交渉術が必要になってくる訳です。
①他の内見状況などを聞く
②交渉余地があるかどうかをそれとなく確認
ポイントとしては、
早く物件を決めたいが、いろんな物件を見ていて比較しているという事を匂わせる
気に入ってる雰囲気を出しつつも、ここしかない！という空気を出さないこと
仮に他の内見者が多くきてる場合だと交渉は難しくなりますが、ほとんど来てない状態のようであればいくらか要求を飲んでくれる可能性もあります。
この物件で要求するとしたら 『壁や天井の状態があまり良くない為、基礎工事にプラスで料金が掛かってしまいそうなのですがそのあたり大家さんが持ち出してくれたりしないでしょうか？？』
て感じですかね。
仮に全く借りてがおらず
ずっと埋まっていない物件であれば大家さんが持ち出してくれる可能性もなくは無い。
ただ大家さんの懐事情は分からないのでその要求が通るかどうかは全く分かりません！
そこで、もし通らなかった場合に別の角度から切り込む必要があります。
『持ち出しが難しいようであれば、契約は〇〇頃になりそうですが、契約後フリーレントを2ヶ月入れてくれませんか？？』
通常物件契約と同時に美容室をオープンさせることは不可能です。
なぜなら工事期間があるため。
そうなると、どうしてもそこから家賃が発生してしまうのですが、
このフリーレントというのはその前家賃を払わないでいいですよー、というものになります。
どういった違いがあるのか？？
仮に下記の条件だったとして
A 物件の基礎工事が50万
B 家賃2ヶ月分が50万
この場合、どちらも大家さんは50万マイナスにはなるのですが
大家さんにとってAとBの大きな違いがあります。
それは…
Aは持ち出し
Bは持ち出しでない
とここが大きな違いです！
要はAの場合、大家さんが50万円払う事になりますが、
Bの場合は、大家さんに家賃が入ってくる日が2ヶ月遅れるだけなので
それならいいわよ！
となる可能性もあるという事なんです！
まあ理想は基礎工事代を持ち出してもらい、その上でフリーレントを入れてもらう事なんですが(そうすると実質100万浮く事になる)
あまり要求ばかり言ってると
めんどくさい客だと思われ契約させてもらえない事になってしまう可能性もあるので注意が必要です。
とまあ二つの物件で交渉事例を出してみましたが、まとめると
①他の内見状況などを聞く
②交渉余地があるかどうかをそれとなく確認
③物件が老朽化してるケースであれば基礎工事の持ち出しが可能か確認
④物件の状態に限らず、フリーレント可能か確認
とこんな感じでしょうか？
もちろん他にも細かい交渉術はいくらでもありますよ！
そのあたり知ってるのと知らないのじゃ何百万単位で初期費用が違ってくる可能性もあるので
詳しく知りたい方は『そこにしかない独立セミナー』にお越しくださいませ〜。
無知ほど怖いものはないですよん。。
現在オンラインによるセミナーも開催しております。
通常参加費¥3,300ですが、
新型コロナウイルスの影響を踏まえてワンコイン¥500で実施しております。
